引言：隨著城鎮(zhèn)化的深入，新增土地稀缺已成為現(xiàn)實(shí)，城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必然要求。近幾年，全國各地都在如火如荼的推進(jìn)城市更新。本文從項目收益的角度，針對城市更新項目較難實(shí)現(xiàn)自平衡的難點(diǎn)問題，闡述了城市更新項目的盈利路徑，并在此基礎(chǔ)上，分析總結(jié)了目前城市更新項目的典型改造模式。
1、城市更新概述
城市更新是指對城市建成區(qū)內(nèi)歷史城區(qū)、老舊小區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、城中村等片區(qū)，通過綜合整治、功能調(diào)整、拆除重建等方式進(jìn)行改造的活動。
中國城市的更新開始于1970年代，先后經(jīng)歷了前期的棚戶區(qū)改造，到老舊小區(qū)改造，再到如今的城市更新，其內(nèi)涵更加豐富，目標(biāo)也更加多樣化。2020年末，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%，城鎮(zhèn)化開始從增量時代進(jìn)入存量時代，城市開發(fā)建設(shè)從注重規(guī)模速度轉(zhuǎn)為更加重視質(zhì)量效益，從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，城市更新已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)。
2、城市更新面臨的難點(diǎn)
當(dāng)前，城市更新已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略，成為地方政府推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)發(fā)力方向，但各方在投入大量人力、物力探索城市更新業(yè)務(wù)時，項目推進(jìn)阻力重重，主要難點(diǎn)如下：
2.1 政策指導(dǎo)性不強(qiáng)
為推動城市更新，國家層面近年來先后出臺了很多政策文件和指導(dǎo)意見，但相對來說都是指導(dǎo)性文件，政策的落地性與執(zhí)行邊界尚不明確。例如，隨著城市更新的深入推進(jìn),傳統(tǒng)城市更新運(yùn)作及管理體制機(jī)制越來越暴露出在利益協(xié)調(diào)平衡機(jī)制、公眾參與協(xié)商機(jī)制、更新激勵機(jī)制等方面的不足和缺位。
2.2 拆遷難度大
城市更新項目，特別是舊改項目，一般拆遷體量巨大,利益主體眾多,土地類型負(fù)債,土地權(quán)屬重構(gòu)及建筑物拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ麟y度艱巨。由于目前市場上并無統(tǒng)一的城市更新拆遷標(biāo)準(zhǔn)，而導(dǎo)致拆遷亂象叢生，拆遷補(bǔ)償比例水漲船高、“雙百”簽約率限制及釘子戶等問題常常成為制約城市更新進(jìn)度的重要影響因素。
2.3 市場化收益不足，項目自平衡難度大
城市更新實(shí)操過程中最大的難題就是參與城市更新的利益相關(guān)方如何盈利，受制于拆除面積不大于20%，較少的可售物業(yè)無法覆蓋全部更新范圍的投入成本。
不同于片區(qū)開發(fā)項目，城市更新項目無論是生態(tài)文旅、景區(qū)門票、餐飲住宿、老舊改造、廠房租售、物業(yè)保潔等項目自身收益，還是稅收等其他類型的財政收入，一般均不足以覆蓋建設(shè)投資，特別是老舊改造城市更新項目，甚至無市場化收益，項目自平衡難度較大。
從實(shí)踐看，目前土地增值收入仍然是城市更新項目的主要收入來源。然而，在當(dāng)前土地管理政策下，跟土地相關(guān)的市場化項目必須通過招拍掛等公開競爭的方式取得。在這種公開競爭中，預(yù)期高利潤的項目由于競爭的存在，逐漸將超額利潤擠壓為零，不可能獲取足以覆蓋城市更新其他項目所需資金的超額利潤的，更不可能反哺城市更新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，除非采取非市場的或不正當(dāng)競爭的手段來獲取項目。
3、城市更新盈利路徑
城市更新項目一般投資巨大，盈利能力較弱，回收周期長。在當(dāng)前防止隱債的大的政策環(huán)境下，由于地方政府對城市更新項目提供直接的財政支持比較有限，城市更新項目必須依靠自身的造血能力，才能做到合法合規(guī)。
城市更新項目盈利路徑主要有以下兩個：
3.1 土地價值提升
土地價值提升是目前城市更新項目盈利的主要路徑。城市更新項目通過對現(xiàn)有土地資源進(jìn)行優(yōu)化再分配,實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展效益。主要措施包括：
3.1.1 提高開發(fā)強(qiáng)度。一是提高容積率。更新前老城的容積率往往較低，這時只要把容積率提高，就可以從新增的容積率中獲得土地收益；二是激活低效用地。低效用地就是指土地利用的效率較低或者管理效率低的土地。城市更新中的土地多是建設(shè)用地現(xiàn)狀利用不合理、利用效率和效益不高的建設(shè)用地，具有較大開發(fā)利用潛力。
3.1.2 改變土地用途。不同用途的土地帶來的收益不同，市場定價也不一樣。一般而言，商服和住宅性質(zhì)土地價格較高，城市更新項目通過土地重劃或調(diào)整后，提高商服和住宅用地比例，就可以從中獲得相應(yīng)的增量價值。
3.1.3 提升區(qū)域發(fā)展及自身項目水平。項目所在地區(qū)域發(fā)展水平可以影響項目土地價值。通過城市更新，可有效整治環(huán)境，改善城市面貌，提升公共服務(wù)設(shè)施水平、持續(xù)改善人居環(huán)境，不斷提升項目土地價值。此外，通過科學(xué)規(guī)劃城市更新項目本身，也能實(shí)現(xiàn)土地價值增值。項目本身因素包含周邊配套情況、環(huán)境及地塊的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)等的優(yōu)化提升。
3.1.4 提升物業(yè)品質(zhì)。老舊的物業(yè)往往已經(jīng)無法體現(xiàn)土地的升值，如果將老舊物業(yè)的品質(zhì)提升，就可以通過物業(yè)升值俘獲漏失掉的土地價值。物業(yè)增值的來源主要有兩個方面：一是建筑物附著土地本身的增值；二是物業(yè)良好后續(xù)服務(wù)所帶來的保值可能，為物業(yè)注入增值服務(wù)，最終帶來的結(jié)果是促進(jìn)土地增值。
3.2 項目自身收益
項目自身收益是土地價值提升在項目中的具體體現(xiàn)。主要包括以下方面：
3.2.1 土地一二級開發(fā)利潤
通過一二級土地市場聯(lián)動開發(fā)實(shí)現(xiàn)城市更新資金平衡，是當(dāng)前非常重要的模式，也是城市更新項目參與方，特別是開發(fā)商的主要驅(qū)動力。除了與招拍掛項目一樣獲取房屋開發(fā)收益，城市更新項目很重要的一部分是獲得改造支付成本與周邊土地出讓價格之間的差額，就是通過協(xié)議出讓、補(bǔ)交出讓金等一二級聯(lián)動的方式，低于公開市場招拍掛方式獲取土地可以有效減少投入資金，通過高杠桿高周轉(zhuǎn)進(jìn)行二級開發(fā)，多多銷售商品房最大限度獲得產(chǎn)出。
土地一二級開發(fā)利潤需要通過土地一二級聯(lián)動開發(fā)實(shí)現(xiàn)。在我國現(xiàn)行土地管理政策下，一二級聯(lián)動開發(fā)存在一定的合規(guī)性障礙。但幸運(yùn)的是，隨著城市更新工作在各地方如火如荼地展開，不少城市都陸續(xù)出臺了一系列支持性政策，這些政策中普遍都出現(xiàn)了一個導(dǎo)向，提出探索和鼓勵在城市更新中實(shí)施“一二級聯(lián)動”，或者是探索“帶條件招拍掛”等。
如深圳城市更新從法規(guī)政策層面允許土地一二級聯(lián)動開發(fā)，在城市更新企業(yè)完成搬遷補(bǔ)償工作后，由國土部門完成土地轉(zhuǎn)性手續(xù)（如需）并直接以協(xié)議出讓的方式授予更新企業(yè)使用權(quán)，進(jìn)而土地二級開發(fā)。土地一級、二級聯(lián)動開發(fā)使城市更新項目有可觀的超額收益。
3.2.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展收益
事實(shí)上，在嚴(yán)控隱債的政策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)才是城市更新的靈魂。一方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以集聚人氣、帶動消費(fèi)、提升經(jīng)濟(jì)活力，另一方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加稅收，直接提升項目經(jīng)濟(jì)效益，因此產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市更新項目成敗關(guān)鍵。城市更新不應(yīng)是簡單的空間形態(tài)改造，更應(yīng)該從產(chǎn)業(yè)迭代升級的角度進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。
3.2.3 資產(chǎn)溢價
特別是對于老舊小區(qū)改造項目，維持建設(shè)格局基本不變，對建筑物進(jìn)行局部改建、功能置換、修繕翻新，以及對建筑物所在區(qū)域進(jìn)行配套設(shè)施完善等建設(shè)，促進(jìn)建筑物價值提升和人居環(huán)境改善提升。
3.2.4 市場化收益
城市更新的盈利模式，主要是依靠資產(chǎn)管理和運(yùn)營，提高現(xiàn)金流為主要特征的一種盈利模式，因此做好各類商業(yè)服務(wù)資產(chǎn)的長期持續(xù)經(jīng)營非常重要。
城市更新項目的市場化收益來源主要為：住宅銷售、 廠房改造后的出租、物業(yè)管理、停車場等收入。例如，深挖老舊小區(qū)潛在盈利空間，如通過物業(yè)運(yùn)營、停車管理、養(yǎng)老托幼等設(shè)施建設(shè)，拓展老舊小區(qū)收入渠道，支持實(shí)施主體參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理，幫助老舊小區(qū)形成持續(xù)的“自我造血”機(jī)制。
4、城市更新改造模式分析
城市更新范圍主要包括：（1）老舊改造：包括規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等；（2）淘汰類產(chǎn)業(yè)用地：包括國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地、不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的、“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地等；（3）低效產(chǎn)業(yè)用地：投資強(qiáng)度、容積率、地均產(chǎn)出強(qiáng)度等控制指標(biāo)明顯低于地方行業(yè)平均水平的產(chǎn)業(yè)用地；（4）歷史保護(hù)用地：歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)等保護(hù)區(qū)域。不同類型的城市更新項目具有不同的特點(diǎn)，也具有不同的改造模式。總體上可以分為三大類:綜合整治、功能改變、拆除重建。
3.1 綜合整治類
根據(jù)住建部出臺的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，該類一般在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，實(shí)施“微改造”，全面盤活邊角地、提升環(huán)境，完善公共服務(wù)設(shè)施。
綜合整治類項目一般無法獲得土地增值收益，其盈利點(diǎn)不高，主要依靠拓展老舊小區(qū)公共收入渠道。目前該類項目比較典型的主要有勁松模式。
勁松模式是愿景集團(tuán)以“勁松項目”為基點(diǎn)，在北京市西城區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)等地探索老舊小區(qū)改造的多類型投資平衡模式。“勁松模式”并非一次性開發(fā)和銷售，而是從全域頂層策劃、片區(qū)整體更新、資金解決方案、產(chǎn)業(yè)有效導(dǎo)入、全周期專業(yè)管理、社區(qū)治理優(yōu)化、便民短板補(bǔ)足、物業(yè)長效服務(wù)等，深度挖掘盈利點(diǎn)，努力實(shí)現(xiàn)項目自平衡。
勁松模式主要做法有：通過社區(qū)內(nèi)閑置空間再利用支撐投資回報；建造立體停車綜合體，增加車位，補(bǔ)足生活業(yè)態(tài)；進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，引入智能自行車停車棚、便民食堂、智能藥柜等多種業(yè)態(tài)；采用租賃置換，向居民租賃房屋，或與居民進(jìn)行置換，對所租房屋進(jìn)行改造，租賃給周邊上班群體，實(shí)現(xiàn)職住平衡。
3.2 功能改變類
功能改變類項目一般多用于產(chǎn)業(yè)用地及廢舊老廠，主要改變部分或者全部建筑物使用功能，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)，還可以根據(jù)改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的需求加建附屬設(shè)施。改造后的項目可以進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。功能改變類主要有“工改工”、“工改商”、“工改文創(chuàng)”幾種模式。
3.2.1 “工改工”
“工改工”類城市更新是指按照政府的要求，將現(xiàn)有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地。該類型比較典型的是金隅智造工場模式。
金隅智造工場位于北京市海淀區(qū)西三旗核心區(qū)域，是金隅集團(tuán)旗下首個由老舊工廠升級改造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。金隅智造工場通過對疏解騰退后的老舊工廠、老舊樓宇開展更新改造，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥”，引入高科技，注入新活力，打造以“大信息及智能制造”為產(chǎn)業(yè)核心的創(chuàng)新園區(qū)。
3.2.2 “工改商”
“工改商”指將城市舊工業(yè)廠區(qū)改造為商業(yè)空間模式，強(qiáng)調(diào)服務(wù)于所處片區(qū)的居民，為他們提供商業(yè)、娛樂、休閑等生活方式，為片區(qū)經(jīng)濟(jì)注入活力，此類項目變現(xiàn)能力更強(qiáng)、利潤更高，深受社會投資人青睞。該類型項目比較典型的模式是無錫運(yùn)河外灘。
無錫運(yùn)河外灘位于京杭大運(yùn)河與梁溪河交匯處，追溯前身為榮氏家族的開源機(jī)器廠。2011年，萬科正式啟動對機(jī)床廠老廠房的改造計劃，規(guī)劃打造成匯集美術(shù)館、高端住區(qū)、休閑餐飲與娛樂的現(xiàn)代濱水休閑商業(yè)區(qū)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)河景觀、創(chuàng)意文化、現(xiàn)代商業(yè)與住區(qū)融合的城市生活聚集地?，F(xiàn)共有20多個商家入駐，以餐飲、休閑、藝術(shù)為主，匯集國際國內(nèi)知名品牌和本地品質(zhì)原創(chuàng)品牌。
3.2.3 “工改文創(chuàng)”
“工改文創(chuàng)”指利用城市內(nèi)的工業(yè)遺存打造新型文創(chuàng)園區(qū)。
“工改文創(chuàng)”成功的案例較多，最為出名是是798藝術(shù)區(qū)。798藝術(shù)區(qū)依托六七十年代的電子工業(yè)舊址，其包豪斯的廠房風(fēng)格受到眾多藝術(shù)家的青睞。逐漸形成了集畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室等各種空間的集聚區(qū)，是北京城市文化地標(biāo)之一。798也在發(fā)展過程中不斷迭代，通過打造文化創(chuàng)意園區(qū)集合不同業(yè)態(tài)，盤活老化的工業(yè)遺產(chǎn)。
3.3拆除重建類
拆除重建類指的是對區(qū)域原有的建筑物僅做點(diǎn)狀保留,其余基本全部拆除,再根據(jù)城市新的規(guī)劃來重新建設(shè)的更新。
該類項目區(qū)域土地價值往往較高，項目收益豐厚，盈利模式比較清晰，一方面可以獲取改造成本與土地價值之間的差額收益，另一方面可以獲取產(chǎn)品開發(fā)后的銷售收入或運(yùn)營收入。
拆除重建類比較典型的是深圳白石洲城中村改造模式。白石洲城中村項目位于深圳市南山區(qū)東部的沙河街道，為深圳最大的城中村之一。該項目規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米,計容面積約358萬平方米,是深圳規(guī)模最大的舊改項目之一。根據(jù)規(guī)劃，拆除重建后的白石洲將徹底城市化，成為帶有智慧城區(qū)特色的商業(yè)和居住綜合體，學(xué)校、托老中心、保障房等公共服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。
結(jié)束語
城市更新涉及面廣, 涉及主體多，情況復(fù)雜,不同城市更新項目之間存在著巨大的差異,需要研究的問題較多。本文僅對城市更新項目盈利路徑及改造模式進(jìn)行了分析，還有城市更新運(yùn)作模式、投融資模式、盈利模式、治理模式等需要今后進(jìn)一步研究。