咨詢院 吳雨辰
“片區(qū)開發(fā)項目”因項目體量大、有一定的盈利性，在近年受到政府及社會資本的廣泛關(guān)注。但是無論政府也好，社會資本也好，都只有在項目盈利后才能真正分享到片區(qū)開發(fā)“增值紅利”、實現(xiàn)共贏的目標(biāo)。因此，片區(qū)開發(fā)的投資回報機制和盈利模式設(shè)計對片區(qū)開發(fā)項目的成功至關(guān)重要。
一、片區(qū)開發(fā)主要收入來源分析
片區(qū)開發(fā)收入來源根據(jù)片區(qū)開發(fā)過程匯總的環(huán)節(jié)不同而有所不同，即使是相同環(huán)節(jié)，不同企業(yè)收入來源也不盡相同。
根據(jù)片區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)價值鏈，即一級土地整理、主體設(shè)施開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)和園區(qū)運營管理，現(xiàn)階段在各環(huán)節(jié)中片區(qū)開發(fā)普遍存在的收入來源主要有：一級土地整理環(huán)節(jié)的收入來源主要是政府性基金收入，稅收收入，主體設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)的收入來源包括物業(yè)租售模式（含出租、出售和租售結(jié)合）、定制開發(fā)模式、收購回租模式下產(chǎn)生的收入，配套設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)的收入來源主要是配套設(shè)施開發(fā)模式下產(chǎn)生的收入，園區(qū)運營管理環(huán)節(jié)的收入來源包括股權(quán)投資模式、基金管理模式、增值服務(wù)模式下產(chǎn)生的收入。
1．政府性基金收入
對土地進行一級開發(fā)，主要以土地溢價增值而獲取利潤。土地出讓金屬于政府收入，無法直接讓渡，需按照政府性基金預(yù)算安排。
政府性基金收入的主要來源是土地出讓金收入。由于土地征拆支出在片區(qū)開發(fā)支出中占比巨大，且在一二級聯(lián)動、土地收益分成等違規(guī)模式被嚴(yán)格禁止的情況下，單純依賴后續(xù)商業(yè)開發(fā)，在絕大多數(shù)情況下，是不可能收回土地征拆成本的。這一點，在多年的理論和實操層面上均已得到充分驗證，片區(qū)開發(fā)必須依賴土地出讓收入。土地出讓是地方政府獲得財政資金與重大項目開發(fā)建設(shè)資金的主要途徑，也是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要保障。
2．稅收收入
稅收收入也屬于政府收入，無法直接讓渡，稅收是一般公共預(yù)算的主要財政收入，主要安排用于保障和改善民生、推動經(jīng)濟社會發(fā)展、維護國家安全、維持國家機構(gòu)正常運轉(zhuǎn)等方面的收支預(yù)算。
3．物業(yè)租售
進行項目開發(fā)，通過物業(yè)出售或物業(yè)出租或租售結(jié)合的方式獲取利潤。
物業(yè)出租是指開發(fā)商通過將片區(qū)主體設(shè)施出租向入駐企業(yè)收取租金的獲利形式。這種經(jīng)營形式可以提高企業(yè)的入駐率，能為開發(fā)企業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金收益，還可通過后期對物業(yè)的經(jīng)營，實現(xiàn)物業(yè)價值的增值。但是，由于物業(yè)出租方式對開發(fā)商的實力要求很高，且物業(yè)出租資金回收慢，獲得利潤的周期長，企業(yè)很容易陷入資金鏈斷裂的困境。
物業(yè)出售是開發(fā)企業(yè)將片區(qū)主體設(shè)施如廠房、辦公樓、寫字樓、配套商業(yè)等出售給入駐企業(yè)的獲利形式。這種經(jīng)營方式采取的是一次性交易，有利于開發(fā)企業(yè)快速回籠資金，降低開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，但也對入駐企業(yè)設(shè)置了門檻，入駐企業(yè)需要拿出大量資金來購買資產(chǎn)，很多沒有購買力的客戶就被擋在了門外，因此無形之中就縮小了客戶的范圍，增大了招商的壓力，導(dǎo)致空置率上升，同時開發(fā)企業(yè)也喪失了物業(yè)后期升值的利益。
租售結(jié)合是開發(fā)商通過物業(yè)出租和物業(yè)出售相結(jié)合的方式將片區(qū)主體設(shè)施提供給入駐企業(yè)的獲利形式。這種形式是目前片區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)使用最多的一種贏利模式，也只有在這種模式下園區(qū)入駐率是最高的，其既涵蓋了資金實力強的大客戶，也囊括了實力相對較弱的中小客戶，一方面通過銷售可以回籠部分資金，滿足開發(fā)企業(yè)滾動開發(fā)的要求，另一方面開發(fā)企業(yè)可以持有部分物業(yè)，享受到后期物業(yè)增值的好處。但這種模式也存在缺陷一人出租和銷售的比例不易控制。
4．定制開發(fā)
根據(jù)開發(fā)片區(qū)業(yè)主需求，定制開發(fā)物業(yè)而獲利。開發(fā)企業(yè)按照客戶投資要求和生產(chǎn)研發(fā)辦公需求，以定制租賃或出售方式，為客戶量身打造相應(yīng)物業(yè)，從而達(dá)到在有效降低客戶投資風(fēng)險和投入成本，促進客戶快速發(fā)展的同時，實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益的目的。
5．收購回租
收購回租即開發(fā)企業(yè)通過收購入駐企業(yè)或第三方所有的物業(yè)，然后以回租的方式繼續(xù)交由其使用。針對部分資金緊張但又有擴張需求的企業(yè)，開發(fā)商可以通過收購企業(yè)方所有的工業(yè)物業(yè)及土地并以回租的方式交由其使用的形式，為企業(yè)發(fā)展換取所需資金，同時保障相應(yīng)政府及企業(yè)利益不受影響。
6．配套設(shè)施開發(fā)
片區(qū)配套設(shè)施主要是指為滿足片區(qū)運營需要而與主體設(shè)施一起配套建設(shè)的各種片區(qū)服務(wù)性設(shè)施，包含基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施。片區(qū)配套用地是政府為了補償開發(fā)商主體設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤而特別配置的，雖然面積占比很小，但贏利空間很大。例如，據(jù)有關(guān)研究機構(gòu)的粗略統(tǒng)計，華夏幸?；鶚I(yè)主營業(yè)務(wù)收入中的50％左右來自片區(qū)住宅配套收入。
7．股權(quán)投資
股權(quán)投資收入即通過對片區(qū)內(nèi)企業(yè)進行股權(quán)投資，即以貨幣資金、無形資產(chǎn)和其他實物資產(chǎn)直接投資片區(qū)內(nèi)企業(yè)而獲得的長期收益，比如，天安數(shù)碼城就通過對片區(qū)內(nèi)企業(yè)實施“租金換股權(quán)”和“現(xiàn)金換股權(quán)”的方式實現(xiàn)股權(quán)投資。另外，與天安數(shù)碼城有戰(zhàn)略合作的創(chuàng)投公司，新成立全資下屬的創(chuàng)新基金，聯(lián)合政府和其他基金，也會針對入駐企業(yè)以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式進行股權(quán)投資。
8．基金管理
企業(yè)通過組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設(shè)立基金，并由企業(yè)作為基金管理者管理基金以及基金旗下的物業(yè)，通過收取基金管理費和基金分紅獲得收益。
9．增值服務(wù)
在項目后期運營階段，為保障片區(qū)基本運轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)會為片區(qū)入駐企業(yè)提供基本的物業(yè)服務(wù)，如保持環(huán)境干凈、安全，為片區(qū)內(nèi)企業(yè)職工提供良好的生活、休閑、工作配套服務(wù)等，現(xiàn)在這類基本物業(yè)服務(wù)幾乎每個片區(qū)都存在，而且贏利空間很小。目前，在市場競爭越來越激烈的情況下，針對片區(qū)開發(fā)企業(yè)的需求，提供豐富多樣的增值服務(wù)，如代為招聘人才，提供咨詢服務(wù)，提供法律、配餐、車輛租賃、綠植租擺、票務(wù)酒店代訂、公共秘書、有償共性培訓(xùn)或團隊拓展等服務(wù)，并收取一定的費用，已然成了新的利潤增長點。
我國大多數(shù)片區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段的開發(fā)點都集中在價值鏈的中間，即主體設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)和配套設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)，其中又以物業(yè)租售和片區(qū)配套住宅開發(fā)最為常見。
二、片區(qū)開發(fā)主要贏利模式
不同于普通住宅的商業(yè)性質(zhì)的單一銷售、運營模式，片區(qū)開發(fā)擁有更復(fù)雜的多層次贏利模式。對央企來說，項目收益來自片區(qū)本身增值部分，包括政府補助、增值服務(wù)利潤、金融服務(wù)利潤、地產(chǎn)開發(fā)利潤、合資公司利潤、基礎(chǔ)建設(shè)利潤、招商服務(wù)費及運營收益。特色小鎮(zhèn)的項目收益則來源于政策性資金、基礎(chǔ)建設(shè)收益、項目運營收益、地產(chǎn)收益等。文旅地產(chǎn)項目的收益來源還包括共享客源盈利和品牌增長盈利等。
1．產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)贏利模式
①銷售物業(yè)：我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前后期的運營贏利空間較小，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的利潤至今仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的利潤來源。許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項目開發(fā)中多設(shè)置一定比例的可出售物業(yè)，通過銷售物業(yè)來先期獲取回報。
②產(chǎn)業(yè)搭住宅地，住宅反哺：舉例來說，萬達(dá)以政策性低價掠地，以商業(yè)廣場的高人氣高價賣房。商業(yè)廣場雖然自持，但運營能力下降的或者根本無法贏利的，已經(jīng)打包售出。華僑城以旅游提升人氣品質(zhì)，以住宅反哺旅游。碧桂園的科技小鎮(zhèn)、恒大的研究院，全都是住宅反哺模式，核心就是抓住政府訴求，以住宅捆綁產(chǎn)業(yè)，低價獲取住宅地。
③招商獎勵：一些地方政府對企業(yè)招商引資的產(chǎn)業(yè)按照落地投資額進行補償，給予招商引資獎勵費。
2．特色小鎮(zhèn)贏利模式
①政策性資金：對于舊工業(yè)區(qū)、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優(yōu)惠政策，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項目落地小鎮(zhèn)時，往往政府也有相應(yīng)的招商獎勵補貼。
②基礎(chǔ)建設(shè)收益：這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。
③項目運營收益：門票、交通、租金、經(jīng)營性物業(yè)的營業(yè)收入和部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是長久運營小鎮(zhèn)的收入來源。
④地產(chǎn)收益：通過特色小鎮(zhèn)政策獲得土地是不少地產(chǎn)開發(fā)商等進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力。
3．田園綜合體贏利模式
①創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)盈利：此模式的核心在于從田園綜合體項目的經(jīng)營上獲取最大的利潤，主要從親子文化、養(yǎng)生健康、養(yǎng)老文化等幾方面引入打造。這就要求在田園綜合體項目的經(jīng)營上不斷推陳出新，將創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)融入項目的開發(fā)上來，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與服務(wù)水平的不斷提高，滿足游客休閑度假的需求。
②品牌增長盈利：經(jīng)營者需要依靠高質(zhì)量的農(nóng)業(yè)休閑旅游及地產(chǎn)產(chǎn)品來打造自身品牌，重視品牌的價值。在成功塑造品牌后，不斷延長品牌的產(chǎn)品線，讓品牌的影響不斷擴大，從而實現(xiàn)品牌附加值的全面贏利。
③共享客源盈利：在項目的經(jīng)營過程中，要充分發(fā)揮地區(qū)內(nèi)其他旅游景點的優(yōu)勢，積極與周邊旅游項目及景點合作，推行聯(lián)票制度以及會員優(yōu)惠制度，共享彼此客源，實現(xiàn)互惠互利，延長游客在本區(qū)域的逗留時間，創(chuàng)造更大的收益。
4．文旅地產(chǎn)贏利模式
文旅地產(chǎn)的盈利來源可歸納為地產(chǎn)銷售和旅游經(jīng)營兩大板塊。
地產(chǎn)銷售是依附在旅游經(jīng)營上面的，旅游經(jīng)營聚攏人氣、帶動地產(chǎn)銷售，賣房可以快速回籠資金，然后再將其投入文旅項目的開發(fā)中。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤率高，但間接的價值創(chuàng)造核心還是旅游業(yè)務(wù)，優(yōu)秀的文旅項目都具有鮮明的文化特色、獨有的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等，能夠很好地帶動配套住宅的銷售。
三、結(jié)束語
在金融監(jiān)管日益嚴(yán)格的今天，要想真正做好片區(qū)開發(fā)項目，還須從項目本身的盈利性入手，挖掘深度片區(qū)開發(fā)的價值鏈，切實提要項目盈利能力；只有實現(xiàn)片區(qū)開發(fā)的價值增值，政府與社會資本才能從成果中分享收益。